零售商场与房地产的关系

　  目前，房地产的拐点尚未真正出现未知，但上涨趋势和幅度却呈下降是不争的事实。购买力和消费人群仿佛集体捂包待市，楼房开发商待价囤积，一度轰轰烈烈的房地产业顿时平静下来，出现了少有的祥和气氛。然而东边不亮西边亮，，当高层和多层住宅这边偃旗息鼓的时候，商住及商务写字楼连同商场的配套开发模式（姑且称为“零售地产”）却如火如荼的兴盛起来，特别是在二、三线城市尤为明显，呈现出或虚或实的繁荣景象。
　　商业房产为什么会如此兴盛呢?是借助零售终端的气势吗？它们之间的关系又是怎样的呢?这要从它们之间的存在形式和相互关系来探讨其中深层次的关系。
　　一、目前零售地产主要形式有：
　　1．写字楼+商超（或超市）：这种形式，目前多为高层商务写字楼，最下面沿街三到四层（地下多为停车场或做超市、步行街、小吃街等）。开发地段多为行政部门集中区，商业氛围较为浓厚，周围小区布局较紧密。
　　2. 住宅+商超（或超市）：目前高层住宅为主流趋势，配合商场（或超市）来代替沿街门市。选址多为生活区，离城市公共服务区较远。
　　3. 住宅+步行街：这种形式较不多见，步行街这种商业形式目前界限笔者认为太过模糊，容易被MALL和专业性市场兼容或替代，与沿街门市形式相近，但规制又太多，运营太呆板，渐渐会成为其他商业形式的补充。
　　4. 单身公寓+写字楼+商超（或超市）：随着农村城市化进程的加速进行，城市本身规模的庞大，需要的蓝领、白领阶层较多，可租可售的单身公寓便成为一道不可或缺的房产类别，但受其受众接受房价的能力和目前市场容纳情况，配以写字楼、商超（超市），可以互为补充，更适合房产选址地区。
　　5. 住宅（单身公寓）+主题性市场：主题性市场，是零售终端目前所占比较重的一种形式。在全国各地都会有这样或那样的主题行市场，如义乌小商品市场等。但市场对人群的导引高度有限，闲置的上层空间最合适住宅的取向。
　　二、零售业和房地产业的生存发展环境
　　1.零售业目前的生存发展环境。
　　零售业三、四十年来发展速度呈几何级数快速发展，尤其是2007年，整体增长幅度更是达到30%以上。零售业态也呈多元化发展，规模越来越大，连锁、加盟等快速扩张形式正被广泛复制，由此带来的机遇引发了竞争的日益激烈，国内外大的连锁巨头争相战略布局，占领要地，以期对对手形成围攻形式，并抢先进驻空白市场，基于此，位置之争首当其冲。然是，当地政府了解地价关系到GDP，好的地段成本较高，先期投入及经营风险共存，让零售巨头不敢贸然行动，更何况，对于好的地段，它们还有一个强有力的竞争对手：房地产商。 
　　2.房地产目前的生存发展环境。
　　就目前的经济情况来看，随着银行银根紧缩，CPI指数的持续走高，房地产企业市场开发日趋理性，房地产企业生存空间紧缩，优胜劣汰时期到来，房地产开发朝着品牌化和规模化方向发展，这其中就需要渗透文化。运营环境改变了，政策和目标市场也相应改变，从最初的无竞争，到现在需要附加产品竞争，恰恰是房地产业成熟和成长的阶段性标志。
　　三、零售业和房产业为何联姻？
　　零售业对房产业本就有千丝万缕的联系，随着各自领域的环境变化，其更加紧密的结合也是生存使然。
　　1.  零售对房产的促进因素：
　　使业主便利购物，可以作为楼盘卖点之一。
　　楼下既是超市，对很多购房户来说无疑是个很大的诱惑。在快节奏的经济时代，可以节省时间在购买日常必需品和消费品上，当然是很大的便利。楼盘的卖点目前不仅仅局限与节能、耐用上，还体现在居住环境、人文环境、商业环境，现在房产业的企划宣传点，也逐渐转移到楼盘附属设施和环境上，零售商场便是他们的首选。
　　增加楼盘品味以带动房产档次、保值、增值。
　　KFC、麦当劳入驻商场，可以互相提升，好的零售品牌入驻楼盘，也可以互相提升。知名品牌零售商，是信誉和价值的保证，是生活质量的体现，是城市商圈消费水平的验证。与知名零售为邻，房产档次也会借梯提升，房产的价值当然也会随之提升。
　　扩大目标购买群体。
　　楼盘低层商业化，可以不仅仅局限于购房户，楼盘市场目标更可以面向日益繁荣的零售商场运营商，购买群体的扩大，意味着楼盘的销售风险率减少，有利于开发收益。
　　可租可卖，便于快速回笼资金。
　　低层楼盘用于零售，结零为整，一次性交易面积接近几万平方米，无论出售还是出租，都可以快速回笼资金，便于资金周转。
　　房产对商场的促进因素：
　　大量稳定的购物群体，可提供足够的人气。
　　现在小区开发，规模都比较大，小高层比较多，这就为商场集中了一定消费能力的固定顾客群。而且这部分顾客群受地理位置原因，光顾商场的频率较高，可为商场提供足够的人气和消费力。
　　可以吸引部分目标客户（如银行等服务性部门）。
　　由于比邻居民集中区，银行、邮政、电信、移动等相关服务部门都会选择入驻，开展各自业务，而且这些部门多选择一层最佳位置，收益较高，这就为商场的布局和招商提供了相当部分的优质商源。
　　对战略布局提供优势位置。
　　零售业竞争加剧，对位置的抢占也进入白热化，但城市的一流位置多为房地产开发商获得，要想占领要地，遏制对手，就需要与房产商合作，完成自己的战略布局。
　　可以稳定部分消费群体。
　　后面或许楼上就是具有一定消费能力的消费者，近水楼台，培养忠诚客户的投资将会下降很多。
　　可以租赁，减少先期固定成本投入。
　　做商场先期投入是个很大的数字，进入一个新地区抢占市场，风险相对较高，如果固定资产投入过大，很容易资金链出现问题，影响接下来的运营，和房产商合作，可以采取分期租赁的形式，最大限度的降低固定成本投入，减少投资风险。
　　四、零售地产亟待解决的部分隐忧
　　当然，目前的零售房产还有很多不健全的地方，主要原因有两点，一是房产开发商角色转变较慢，适应不了短期炒作和长期经营的角色定位。比如“产权式带租约商铺销售”，开发商多是打着零售的牌子，打出产权出售、统一经营、8-10%的年回报等宣传卖点，但售完抽身撤资、转移投资目标，导致商场运营混乱，短期关门、供货商利益受损。二是零售商前期介入不及时，导致开发商规划设计商场不专业，零售商进入后装修布局不理想，很难适应或达到零售经营需要。这两点在今后的合作中应该会逐渐磨合改进，两方面共同繁荣发展。