从海岸城的价值增值过程看商业地产的演变。

我是97年开始住在南山的，那时候的南山中心区还是个杂草丛生的荒地，我们每天坐着公司的班车从南油上车到科技园都要经过现在的南海大道海雅这个位置，当时向东望去，没人想到十年后是现在这个样子。

当时的海雅商场建好后，我们的看法也是在东北无人住，西南跨大马路，南边人流也不旺的现状，在这个时候，我们很难看出当时的生意有多好来，或着未来有什么变化的趋势。

但是，一切的重点在于一个城市的规划和发展的变化，当它的北部成了书城，东部有了海印长城，南边有了青春家园和保利城，而西边的南海大道也成了最重要的干道且两边住宅林立的时候，它的商业价值也从原来的一平或许数千元，涨到了一平数万元。

商业地产的价值，在于可以预见的时间内，人流量能够达到饱合的数量是多少，成片的商业化地位，再折算出它的商业价值。如果一个项目是一万一平，未来饱和要 5年，饱和后的价值也就是3万，那么现在炒到2万后，那一万的升值空间，也就是50％要用5年来获取，对于投资商来讲，它的吸引力在哪里，如果到了3万 后，其增长只能是缓慢增长了，那么后续接盘者的盈利空间留出来后的定价又是多少？这些数据的定量分析都需要投资客的认真思考。

我们回头看一下海岸城商业的价值，由于地铁的建成，未来科技园南区成片商业及住宅的开发将直接影响到它的继续增值。从目前来看，海岸城的客源已经分布相当 大的范围内，从南油，蛇口，后海，前海，阳光带海滨城片区都有大量的客源，它已经对海雅和花园城沃尔玛及其他商场有了不小的冲击。将来深圳大学东南方向的 商住项目陆续推出后，会有更多的空间。但是，在这些新区会不会建更多更好的类似海岸城的MALL式消费场所，并形成竞争，也是需要探讨的。

回顾后海及中心区商业圈的变化，我们如同电影般回放：

早期约97年南油文化广场人人乐开业，生意极畅。

随着片区的开发，大致在2000年后陆续有 海雅，新一佳，沃尔玛，人人乐蔚蓝店，紫荆城花园城店开业，各大超市生意均还不错。其他以饮食则有毛家，湘江老厨，山海天，胜记，巴蜀风，，，也不胜数，但是分布相对分散。

海岸城在07年开业后，则凭自己的数十万平方的巨大空间优势，将吉之岛引入的同时，将服装，饮食，高档消费品全数纳入，并且形成了众多优质商家同场服务的 模式，做为客户则确实享受到了一站式吃喝玩乐的全程便利服务，同时停车场的2小时免费停车模式也较好地满足了客户的心理需求。个人预计以饮食为主要消费带 动的周末消费会更多地为海岸城吸引客户，在未来2年的时间内，一倍以上的空间应是合理的，而如果深大东南区的开发完成后，消费仍会有强劲空间。

做为南山商业核心地带，凯宾斯基，海岸东西座，天利东西座，及未来可能的日航大厦，都标示这一地带的入住企业的价值及附带而来的消费能力。以目前来看，商业地产中的写字楼在楼市调控期也表现出了相当的投资价值。

 

写字楼这部份待续，打字打得手累了