刚才蔡总说到他们现在寻求项目的要求是年投资回报率10%，对于一些急需资金的想抛售房产的案例或许有，否则找起来会有一定的难度，因为有了10％的回报，持有人卖实在没有必要，不如将这个房抵出去贷点款还好点，不行的话，再附上别的资产一并抵。

      刚才讨论了这么多，大家一直没有关注到银行的二套房贷款利率和银行给房地产商的利率，还有就是国家对房产不满五年的交易税收政策，再加上中介的中间的交易 成本，这其实这是真正的目前房产投资要过的坎，从目前看，这个坎是难以迈过去的，按照目前的趋势，如果房价降了以后租金回报达不到7%、8%的时候，作为投资客（我说的投资客，不是自住者）不要急于买房子，因为在这个价位上买了房子以后，五年之内转手的成本是多少大家要算一下，一百万买的房子，每年的资金成本算8个点，5年以后就是40，100万的房子五年以后涨不到140万 就是亏损，有时间成本和资金成本，因为大家要博差价的话不会拿所有的资金博，你只有用银行的杠杆博。而且我觉得现在的投资客经过去年、前年一轮的教训，再 出现一轮疯涨的可能性微乎其微了，当然银行的利率现在已经调到这么高，中国的利率会不会走入下降通道？如果利率不下降，那么各行各业的日子都非常难过，我 觉得再紧下去的可能性不大。

      另外我在与朋友一起交流过程中，我们觉得地产时代是真正商业地产时代的到来，而不简单是住宅，因为现在深圳按政策每年得出一两万套安居房，以后政府可能就 把这些刚性需求的客户吸走了，发展商如果在这个境地上维持一万多或者两万的价格？要维持这个价格一定是像我们这样已经有了住房的人，我们需要换更好的居住 条件，这种需求又建立在有良好配套、良好住宅户型、设施、环境、交通之上，所有这些都上来我们才会换房子，要不是会很尴尬，一方面政府的房子处在那样的价 位，一方面发展商的所谓的优质房子处在这样的境地，怎么才能争取到市场上的客户，真是值得好好想想？

      还有关于股市和楼市的关系，大多数人投资股票也投资楼市，去年炒房炒得多的，贷款上千万，现在这样的投资客的情况很难受，一个月的按揭贷款就是十几万，当时我说你所有的房子按市价9折8折 能卖出去，赶快卖，先还银行的贷款，还了贷款你的资金压力就降下来了，如果贷款总额不降下来，楼市跌下来，会让银行完全套牢。可能那个时候“风语”的观点 比我还乐观一点，我是很悲观了，悲观的原因就是租金的投资回报率已经太低了。始终参考银行利率，坚持投资回报率接近或高于贷款利率的观点，是我们投资时的 一个重要指标，正因为这样一些观点，今年一月份的时候把股票全部出完了，我们今年年初如果买当时最好的、最安全的龙头企业，估值也要20倍， 而国内上市公司分红又很有限，我觉得趋势已经向下，很难再盈利，整个宏观调控，抬高准备金，提高银行贷款利息，这样下去企业会支撑不住，一月份的时候把股 票全部清了，不过也得感谢赵丹阳的清盘致投资者书让我下了决心，清完以后我买了海岸卡夫诺一套写字间，而且是一次性付款，因为怕手上有钱，憋不住还是会砸 到股票上，最后留了点钱以备家庭生活。今年一月份的价格是一万七，买一层送一层，那个房子是标准的两层层高，摊下来的价格相当于8500元-9000元的样子，当进的想法是这样的，2002年景田北，我的一个同学买了万科金色家园，那个时候的价格就和这个差不多。我对处于深南大道的卡夫诺的租金价格，我认为起价不应低于60，稳定后不会低于75，而对商业地产有丰富经验的海岸地产，我还是有信心的。与购入价相比，租金回报率可能会在7－8％之间，入伙初期希望5.5％就可以了。当然，目前经济形势比较严峻，也许会有难度，但如果海岸地产在配套上如果投入够的话，维持住了租金，也就能维持住楼价。

  还有一件事就是及时提醒大家卖出房子，坚决卖房实际上从去年针对二套房上调利息后就立即提出了，而持有房产惜售的观望点就是租金回报率在5％左右，上一次我和房信网的小黎一块参加了他们举办的投资交流会，当时有个桃源村的朋友也去过，不知道他今天来没来？当时劝她果断卖出手上的房子，她昨天和我说已经出手，卖了9千2，大家现在想想，桃源村的房子值不值9千2？ 网上有一个人写了一篇很有意思的文章，他算一笔帐，如果说我手上有三十万块钱买一套房子，现在我的付出��什么呢？第一、我把首期付出了，然后我要套上多少 年一个月三、四千的月供，人走不了。如果我不买房子，我去租房子，三十万留在手上，我一个月的租金一千多块钱，日子过的轻松又潇洒。所以现在房地产的情况 只要会算账，答案是不言而喻的。去年还有那么多猛人高位一直冲着去买房博差价，现在再出现这种情况的可能性已经很小了，尤其是股市楼市一起缩水，社会购买 力受到严重打击而急剧萎缩，这种情况下你怎么指望还有这么多人拿出现金来买？更何况炒楼的人手上都不止两套房子，所以说整个政策基本上把这个空间封闭了。 到底整个购买力受到多大打击，我觉得地产商的市场研究人员要好好定量分析一下，而不要再盲目下去了。

    在目前情况下，我比较偏向投资商业地产，我也仍建议发展商在一些有价值的地方继续买地，具体情况具体分析，有些小发展商，或个人投资者缺少稳健的投资分析人员帮助，目前的处境也确实比较难,但是做事一定要专业，要稳健。银行或许不是发展最快的行业，但是会发现，最终走得最好的可能也是银行，因为他们在任何一个时候，总能将资金偏向那些当时受政策支持的行业而获取稳健的收益，作为投资人，我们真应向银行学习。

    关于目前的股市和楼市的关系，确实不容乐观，如果以8成财富为2成 人掌控的模型来看，这两成人既投资股市也投资楼市，楼市下跌相当部份成负资产，股市下跌又套牢资产配置中的现金部份，为保房产，要股市低位套现，套现进一 步整体拉低股价，而不断卖房自救的炒房者已经到了但求自保的时候，同样也在几乎在少有成交的情况下挤压房价，目前股市也到了大批优质股票的PE只有6－8倍 了，是套现救楼，还是弃房购股，或是套现也无法撑完房产后续的月供，对于诸多即将发生的人间百态，我们既是不忍目睹，也不愿多提及，虽然银行忌口不提，后 续已经是难以判断的事了。但是不论买房买股，我认为目前持币的人，已经出现的股房都可以买，个体已经出现超值宜购入，但整体仍未必超值的时候，但对于资金 链出问题的人，则实是难以回复，局已至此，此时不能做到保有一定现金，则寒冬真的难捱了。