现代城市公认的自然稀缺资源是豪宅项目最大定价权重

　　

评深圳近期楼市态势及新世界四季山水项目

 

 

一、深圳进入08年下半年后，整个房产大势依然是降价为主旋律，我个人所关心的盘以花园城，信和广场，御景华城几个盘为例，花园城的房价从原来的1.7万 降到了1.4万左右，信和从1.3万降到了目前的万元出头，御景华城则从1..5万降到了1.4万左右。其中御景是华强南的盘，属商业集中地，其实上面三 个盘也都属于商业集中地带，其中花园城三期算得上勉强闹中取净的盘。房价的快速下跌到目前的趋于平稳，缓慢下行来来看，再快速下跌的可能性似乎不大，投资 回报平衡点基本在目前这个价位了。但从中我们也可以看出，普通住宅的下跌，基本上是有规律可循的，就是价值量化。同片区内的一手房目前也有下降，这些数据 网上都相当透明，南山闹得沸扬的有诺德，雷圳，悠山美地，其实这些盘里，有相当的房型质量地理位置不如之前所说的二手盘，在新旧交替，互相轧价的情况下， 新盘价值的回归实属必然。

 

二、伪豪宅也属于降价中最尴尬的品种，它既为高端买家所抛弃，低端用户又买不起，这种房型在目前最困难，表现在总价高，物无所值，没有良好的保值资源，低端客户无力购买。

 

三、低端住宅因为受面积，总价的支撑，最没有跌价空间的属投资型公寓。这类房产本身定位不高，总价宜接受，现金回报合理稳定，销售受捧，这种定位的楼盘基 本上不用象某些销售慢的大盘要做分批开盘的花招来显示其良好的销售。投资型公寓如果有良好的现金回报报，基本可以很快一售而空。典型的有倚山时代，花港 等。

 

四、秋交会。

从秋交会的实际情况来看，关外整体降得比较多，近几天又听说因为利率下调，传言加价，个人认为金融及对房产的政策面仍没有大的改变，如果百姓收入没有明显 的提升，房子涨价是难上加难的事，何况去年股市和楼市的高位套住的太多的高位接盘者，而资产的缩水无法在短期内让大家恢复购买力。在民间资本大量损失的情 况下，发起新一轮房价上涨的可能性很小，即使大资金可以买入，但接盘的资金或者说高位买单的资金目前显然还是不足，这种情况下大资金发动行情的可能性较 小，这是股市的分析模式。

 

 

五、有稀缺资源的产品抗跌性最强 

高端房产是目前市场上最热的品种，大家近期一直提的也是这些总价动不动就三四百万甚至七八百万上千万的项目为什么这么好，近期销售火爆的，我查了一下相关 数据的有卓越维港，水榭山，这些盘一个共同特点是依靠大比例的送面积使得均价直线下降，按实际面积来摊价格，可能大都在1.7万一平左右，这些新豪宅们一 方面以这个实际价格压制住所谓的早一年二年出来的豪宅，同时它又具备目前真正的豪宅概念并在面积和户型上占优势，不仅如此，它们所拥有的资源同时也是不可 复制的，如维港的海资源，板式大平面，低密度，水榭山的稀缺资源，这样一来，新豪宅项目的优势真是无以复加，旧盘没法竞争，如果将这些稀缺资源进行量化折 价计入房产价值，那么之前二万左右一平左右的所谓豪宅，而其面积又在140平以下，没有赠送面积，再没有良好的自然资源，新的豪宅完全就将这些旧豪宅淹没 了。之前的豪宅价格即使是现在没降的，在后续市场交易中，它们的换手能力将严重下降。个人认为豪宅在不同时期定义也会有了明显的变化。而豪宅一旦不再是豪 宅，可能就进入了一个贬值过程。投资客们在这点上应提醒自己。

 

近期高档住宅的价格反弹最为明显，这是因为这类住宅的目标客户本身的购买力极强，他们资产的增长也是相当稳定和持续的，很多高端客户一年的收入可能就可以 买多套别墅，他们对房价没有概念，只要想要就可以买。由于资源性房产往往稀缺（如不稀缺也就称不上资源性房产），加上这些人每年都有持续的大量现金收入， 因此他们对房产给他们带来的舒适和享受却备加关注，这就形成了为什么越好的房价，往往价格上天。其实是很易理解的。

 

六、部分稀缺产品不降反升

也正是由于上述原因，高端产品在近期的市场中表现出来的是逆市加价行为。诸如：

浪琴半岛4%

维港5%

四季山水5%

水榭山

东海岸秋交会7天500元一平方

 

七、关于对四季山水的评价

四季山水不仅巨有上面诸多豪宅的特性，更有一点值得称道的是它的地理位置，它的自然环境个人觉得要在车公庙的珑园，唯珍府之上。这些盘有都市的便利，却失 去了隐于市的特点，另外前两者都没有山居的概念，珑园虽然东面高尔夫，但背面却是办公群，这个地方很难让人忘却疲于工作的这么一个环境，由于地处山地附 近，周边的多个公园又形成了四季山水业主们工作之余散步健身的绝佳去处，而这些在附近的楼盘中都无法得到满足。

 

和水榭山之类的豪宅相比，它或许没有那么大的室内可用面积，但是水榭山的自然资源四季山水并不差于它，由于四季山水处于三面环山的一个地理位置上，这个位 置必然决定了路过的车辆较人，人流量较少的特别，而水榭山西边的大路其实一旦大车通过还是有很大的噪音的。这个噪音会直接影响水榭山西侧与莫丽斯东侧建筑 群的品质。对于数百万上千万的豪宅，一个不起眼的问题实际上都是很大的问题。高端消费者，追求的大都是完美主义。

 

从地理位置上讲，四季山水离市民中心不过3公里不到，华强北4公里，会展中心也不到4公里，严格来讲，四季山水是属于中心区的豪宅。不能因为它在梅林而将之归属于梅林。在实际开车前往的过程中，感觉略有不爽的就是梅林一村那段路有点弯堵绕而已，这其实也不是什么问题。

 

关于梅林的配套，我觉得没必要说了，因为梅林一村在那里，当家的会比任何别的地方更注意搞它它的配套了。所以这不是问题，也没必要顾虑。

 

资源，决定价格的最终还是资源，只要你认真客观地去评价四季山水的稀缺资源，在深圳，能找出这样的地方实在不多，当然，你别拿东部和这里比，一个离CBD3公里，一个是30公里。没有可比性。

对于楼盘的评价，我个人自觉是站在公正角度上来看的，有不到的地方，希望指正。

 

老丁 2008-10-10晚