经营商业地产要注意的五个方面

第一、注重商业的前期规划
现在商业地产已经演进到真正以客户为中心的营销时代。商业地产是为商户提供一个经营场所的，开发商盖的房子要靠商家来买单的，商家对选址的要求，要考虑地段、商圈、业态、建筑结构和功能、成本等多重因素，当这些要求不被满足的时候，商家是不会进驻的。
开发商前期规划的时候如果不考虑商家的需求，等盖完房再招商，其结果自然就是商业物业的长期闲置。
举个例子来说，万达在招商的成功之处在哪里？万达主要是从提出“订单式开发”的概念，核心思想是先与商户形成战略合作伙伴，按照商家的需求去拿地、去做规划、去盖房子，盖好房子租给这些伙伴，所以万达很成功。

第二：市场定位过程中要适合市场的需求，不要盲目追求大体量、高档次
商业地产的大体量、高档次是住宅市场产品高端化的一个翻版。但现在住宅市场滞销的大多是高档小区，大户型面积的房子。
现在，同样的现象开始在商业地产市场蔓延，最突出的问题一个是追求大体量，一个是追求高档次。对商业地产来讲，脱离市场需求的大体量就是面临销路难！

第三、注重业态组合与定位，不要盲目崇拜大品牌的力量。
有一部分开发商从万达那里取经学习订单式开发模式，最热衷的就是捆绑世界商业巨头，所以沃尔玛等国际商业巨头变得份外吃香。
但沃尔玛们可不是廉价的“托儿”，必然要付出巨大的代价，那就是远低于市场平均水平的租金！并且要严格按照沃尔玛极为苛刻的条件，但就装修标准就会让开发商挥金如土。某些开发商，为了招这些商业巨头进驻，甚至是不惜血本，某开发商，开发了一个4万平米的SHOPPINGMALL，房子盖完招不来主力店，竟然不惜免十年租金招沃尔玛进驻！
如此一来，开发商面临巨大的收回投资的压力，只能寻求补救措施，一是大幅度提高非主力店小商户的租金，小商户缺少品牌号召力，在开发商面前只能任人宰割，当他们无力承担高额租金的时候，只能是不断地关门撤店！另外一种是利用产权式商铺，将商业物业分割出售，利用世界商业巨头的号召力，通过媒体进行疯狂炒作，最后把商铺卖出天价，以此收回大部分前期投资。但这种做法无疑为后期的商业经营埋下了隐患。
所以，开发商在招商中，所有的事物都是辩证的，凡事过犹不及，关键是尺度的把握，要量力而行，切不可盲目崇拜。

第四，要有一定的市场培育期，不能只讲杀猪，不讲养鱼。
商圈的成长需要周期。一家商业机构进驻一栋商业物业，过程是要经过培育期，成长期和稳定期和衰退期。在商家经营的前3年，尤其是大型商业机构，需要3－5年的市场培育期，如果商圈相对成熟，培育期相应会缩短，至少需要2－3年才能进入稳定经营阶段，如果是属于新社区，则商圈的成熟需要5－8年时间，这种商圈的成长规律客观上要求地产商要奉行养鱼政策，不要一味的只顾眼前的利益，长远来看，只有商家赚到钱了，开发商的腰包自然就鼓了。

第五，招商成功后的后期经营管理极为重要
很多开发商招商完了，就觉得可解脱了！其实，对于商业地产来讲，真正的价值来自于后期的长期的运营管理，对此，开发商就鞭长莫及了。
所以多数开发商对后期运营管理普遍不够重视，即便在招商时做了许诺，有的开发商自己成立个物业管理公司，用物业管理代理后期的商业运营管理，实际上根本没有专业的商业运营管理；极少数开发商成立了商业管理公司，负责后期运营管理，但这种隶属于开发商的商业管理公司，本身就不是一个真正意义上的经营主体，往往缺少自己的经营思想和经营动力，多数都是照本宣科例行公事，起不到一个商业管理公司应有的作用。
而一个专业的商业管理公司，能够为整个商业体保驾护航，无论从服务、经营模式、日常管理，尤其是推广宣传，都会为商户带来更大的效益，有了效益，才有信心一起做好市场，才能不断的推动发展。