商业地产需要积累

随着调控的加剧，住宅地产的利润空间越来越小，甚至不少楼盘已经进入负数，于是“不限贷、不限购”的商业地产成了香饽饽，连号称只做住宅的万科，也开始进入这个战场，似乎这个产业一片大好。
首先商业地产开发要非常专业的团队和商业资源积累，但万达模式的多次成功让不少开发商把商业地产看的很简单，认为只要模仿就能占据后发优势，少走弯道，只要挖一些有招商经验的人，就能简单复制一个百货＋超市＋电影＋电玩的集中商业，然后再通过销售配建的街铺、住宅和办公做平现金流。
理论上这样没错，但实践就会有问题，首次进入商业地产市场的企业缺少品牌号召力，商家入驻意愿弱（或者说租金收不上去，万达有时候在不成熟的地段也只好上自有商业）；招商团队与建设团队之间的默契不足也会造成前期规划与商业布局的矛盾，造成招商困难；不同业态的租金承受能力和人气聚集能力不同，但对地块内好位置的追求是相同的，需要操盘者针对项目个性化地平衡；即使入万达，携带着众多商家搞“定单”式开发，也不能保证新建项目作到商业规划最合理，也是在不断改进缺陷。
其次商业地产需要更充足的现金，住宅地产如果销售顺利，现金流的峰值是在取得工程许可之前（之后就可以申请开发贷款，或者要求施工单位以工程合同贷款供开发商使用，开盘后归还），也就是说，只要能付得出土地款，开发住宅就够了
但商业地产就不同了，商业地产的预售要求是结构结顶，就意味着无论开发贷款还是施工企业借款都会时间比较长，需要预备提前还款的可能；集中型的商业地产必然有相当的部分需要持有经营（租给百货、超市、电影、电玩等行业吸引人气），万达模式成功的同时也拉高了土地价格，普通企业由于品牌弱势，不仅通过街铺做平现金流已经不可能，租金低造成抵押融资额也上不去，开发企业还要做资金长期沉淀的准备。
第三，商业地产的市场容量远远小于住宅和办公市场，一般认为，成熟城市的人均商业面积一般不大于２平方米，而住宅需要要超过４０平米才开始减缓需求速度（这也是老任认为房假还会涨的底气来源），也就是说，它们之间是１：２０的关系。但从土地供应上看，由于商业会带来税源和城市活力，地方政府推出的土地中可建商业的面积都大大超过这个比例（即使有历史欠帐，也早还清了）；何况我们在开发住宅小区的时候，也会配建一定比例的商铺，更分化了市场容量。
如果打算捞一票就走，全部卖完，那结果会更惨。
仔细分析就会发现，成功者往往自己就是从事商业的专业人士，物业也已持有为主，业态整合有序，人气旺盛，甚至形成了各具特色的商圈，互促发展；而失败者往往仅仅是开发商，没有商业资源，物业销售后（有的干脆卖不掉）管理混乱，业态发展放任自流，商家流动频繁，项目形象只能在底低端徘徊。投资者不傻，价格一定上不去，也就更赚不到钱。
王健林说过，做商业地产和住宅地产就如同大学和小学，虽然有点夸张，但也说明了管理的难度，希望入市者慎重。