商业房地产投资开发的盈利模式多样，我们一般将商业地产开发的盈利模式分为三种：1、租金收益2、项目销售收益3、自营收益。采用不同盈利模式的商业地产在开发投资回报等方面体现出不同的特点。

租金收益模式，优势:开发商不涉及后期商业招商、运营、经营明确不会产生遗留问题。能一次性回笼资金。劣势：对物业要求较高，有较大的售价出让。

    项目销售收益模式还分为：1、整体销售；2、散售，（销售有短期或者中期）。优势：能使项目快速回笼资金。劣势：分散销售的劣势是指经营管理无法统一管理，散售的项目普遍无法管理散户产权铺的租约，仍而无法控制业态与品牌，本质是无法控制商业的经营。产权分散，经营权分散，不利于体量较大的商业统一规划、统一经营。带租约销售有利于项目的统一经营。    

自营收益模式：优势，能获得商业地产的长期收益，将来项目收益最大化。劣势，占用项目运作资金大，资金收入回笼慢。

在购物中心招商销售要注意什么风险与收益的均衡问题？

风险一、没有合理科学规划的招租。应该是对商业业态做出合理的规划，对整个项目进行专业配比和合理的开发，从而减少市场招商销售风险。

风险二、对项目定位不准确。应该在项目的开发前做好项目的发展方向定位的市场调查与论证，从而减少项目的招商销售与未来发展的风险。

    购物中心商业业态可划分为主力店（超市、百货）、次主力店（餐饮、小型专卖超市）、专卖店（零售类）

主力店（超市、百货）有吉之岛、乐购、沃尔玛、银泰百货、广百、天河城百货、家乐福、大润发、百佳、友谊百货、王府井、人人乐、华润万家、太平洋百货、苏宁、国美、等等。

次主力店（餐饮、小型专卖超市）有麦当劳、真功夫、肯德基、星巴克、焦叶、小肥羊、俏江南、永和大王、味千拉面、四海一家、西湖春天、九毛九、屈臣氏、万宁、

专卖店（零售类）有G2000、HM、优衣库、CK、AX、周大福、周生生、钻石世家、保时捷、ZARZ、361、以纯、孩子王、班尼路、金利来、达芙妮、李宁、特步、六福珠宝、汤米、