商铺开发投资走向郊区化

　　 商铺开发投资走向郊区化 商铺究其本源来说是商业性质的房地产，其最终用途是商业，房地产的商铺市场发展趋势和商业发展趋势息息相关。商铺 的市场价值与商铺对商业的有用性和有效性密切相关。有关统计 数据显示：2002年，上海的商业用房的投资并没有显著增加，但 是面积增幅较大，较前年同期相比，增幅约为25％。为此，姜新国认为，从分析商铺投资成本看，商铺投资总量、建安成本没有 明显增加，土地成本明显提高。而商铺总量供应出现了增量，那么商业用地的等级下移而出现了商业用房的土地成本下降，从而导致商铺市场上出现较多的低价商铺楼盘，这类低价化商铺往往集中在新开发的城镇以及城郊结合区域，使商铺开发呈现郊区化 趋势。上海西南郊区“巴比伦生活”商铺受到投资者青睐就是有力的佐证。 上海是我国经济增长水平最高的经济区域，房地产作为支柱产业，其增加值占全市GDP的比重已从前年的 6.4％上升到去年的6.9％。上海在行置业投资咨询有限公司专家姜新国认为，由于房地产的引致效应，商业和房地 产业的发展，使商铺市场出现新一轮火爆态势；市政府“一城九镇”规划启动，使商铺开发投资呈现郊区化趋势。 上海“申博”成功以后，上海发展成为国际文化大城市的进程加快。从城市空间现状来看，上海离国际化大城 市尚有一段距离，主要是人口聚集度太高，因而产生一系列的交通拥挤、公共设施偏少、中心城区改造投资成本高 等问题。由此可见，人口外移、城市空间增大、人口密度下降，已成为城市空间放大的动因。城市人口居住的郊区 化，已成为一种人口流向的必然趋势。沪上有专家提出了中心城区改造与小城镇建设“搭桥”的观点，真实反映了 未来上海人口变化的趋势。 姜新国谈到，在上世纪90年代起，美国的零售业开始出现了郊区化的发展趋势，把握了居住区郊区化趋势的商 业巨头“沃尔玛”在这一年里，迅速发展成为全美商业领袖，进入新世纪后，雄踞全球500强企业的榜首。从上海 商业发展趋势来看，已开始显现了“聚集”和“扩散”的发展趋势，即高档商品向中心商业街市聚集，日用商品向 社区扩散的趋势，总体看来，繁华的中心商业街市的空间逐步变化，聚集程度进一步提高，商业销售额、商铺租价 逐年走高。从另一商品终端市场——社区商业来看，社区商业异常突起，已经成为主流商业关注、争夺的焦点。 商铺究其本源来说是商业性质的房地产，其最终用途是商业，房地产的商铺市场发展趋势和商业发展趋势息息 相关。商铺的市场价值与商铺对商业的有用性和有效性密切相关。有关统计数据显示：2002年，上海的商业用房的 投资并没有显著增加，但是面积增幅较大，较前年同期相比，增幅约为25％。为此，姜新国认为，从分析商铺投资 成本看，商铺投资总量、建安成本没有明显增加，土地成本明显提高。而商铺总量供应出现了增量，那么商业用地 的等级下移而出现了商业用房的土地成本下降，从而导致商铺市场上出现较多的低价商铺楼盘，这类低价化商铺往 往集中在新开发的城镇以及城郊结合区域，使商铺开发呈现郊区化趋势。上海西南郊区“巴比伦生活”商铺受到投 资者青睐就是有力的佐证。 姜新国认为，在这种趋势下，商铺投资者应放眼于区域经济、收入水平、居住区规划、导入人口质量等发展趋 势，着眼于商铺拥有的商圈、购买力的质量和数量以及商铺本身的品质，以及业态设置、商业管理、商铺的商业价 值维持等方面来进行市场考察，从中选择出时间成本不高，增值潜力大的商铺。