商业地产市场调研与 住宅地产市场调研 有何区别？

开发住宅项目前要进行调研，开发商业项目前也要进行市场调研。但商业地产的市场调研同住宅的市场调研有较大的区别，切记不可将住宅调研的模式套用在商业地产市场上。

商业地产市场调研与住宅市场调研有本质的区别

房地产行业的市场调研可以说是一个项目成立初期的至关重要的元素之一，但是房地产行业的市场调研模式的操作理念、流程及目的是否统一？答案是否定的。因为商业房地产与住宅房地产所面对的、所产生的种种成立元素如市场潜在力、客户群、供求关系等等都有很大不同，因此二者的市场调研模式自然有着方向性的不同。

住宅的市场调研是从整个房地产市场的宏观面进行综合的研究，然后将目光定格在项目所在的区域市场上，再针对消费市场及潜在目标客户群进行调研及定位，调研所得的最终结果都是围绕着自身的产品——住宅市场数据的调查研究，并最终作出定论。

商业地产则不同。商业地产市场调研的目的有多方面：首先是在调研大环境、大区域、大市场的前提下再深入地针对经济市场进行数据调研，对多元化的消费市场内的消费环境、消费数据、消费动机进行研究，然后进行有效数据整合，再确定目标投资小业主定位、目标经营商户定位，同时亦对零售市场内的零售信息、市场的供求需要、商业中心内的产品设计规划进行研究设计。

商业地产项目的宏观市场研究

    市场是指对项目有显性和隐性影响的所有的外部力量和因素，分为微观环境，中观环境、宏观环境三种层次结构，是项目发展运行的平台。其中微观环境是指项目自身的各种因素；中观环境是指影响项目微观环境的较为直接的力量；宏观环境是指对中观环境有着直接影响，对微观环境有着间接影响的一系列社会力量。

项目的经营运行是在复杂的市场环境中进行的。市场环境的变化都直接或间接地影响项目的经营运行。因此项目开发时必须对市场环境进行调查、分析和预测，这样才能据此确定定位策略，使之与变化了的市场环境相适应。

宏观市场调研的任务在于分析市场环境、抓住机会、化解风险。在分析市场环境时应系统地了解区域人口、经济、政治、科技、法律、自然、文化等各因素的变化情况。

人口环境指一定时期、一定区域的人口状况。市场是人的市场，人的数量、构成、分布、变化增长情况决定了市场的潜在机会。

经济环境是指影响项目经营发展的外部经济力量和条件。具体为经济体制、经济战略、经济结构、经济政策作用下的经济增减状况。经济环境给项目带来机会也带来压力。

商业地产项目的区域市场研究

区域市场是指项目未来经营发展的所在地区域。对该区域进行深入细化的市场研究与分析，包括对行业环境、竞争环境、消费环境进行研究分析。

分析项目所属区域的行业环境

行业环境是指具有共同特征，拥有同样客户群的项目所处的外部环境。他包括影响项目的结构、发展、政策、竞争等要素。在分析过程中首要是分析项目所属区域内的行业特征和结构，然后再通过分���行业发展和竞争情况，从而发现市场的利弊。

从竞争环境分析中寻找市场空白点

竞争环境是由对项目产生的压力、市场竞争等条件因素组成的。一方面可以从竞争环境中发现市场空白点：另一方面，可以通过竞争环境的分析，发现实现机会的难度。竞争环境分析的内容包括了解竞争力量和规模、掌握竞争结构和规则、弄清竞争内容和手段、剖析竞争对手四个方面。

理解消费市场和消费环境

消费环境一般指一定时期的社会消费状况。消费环境的主要分析内容有消费结构分析，消费规模分析、消费水平分析、消费习惯分析。

商业地产项目经济数据的多元化调研

商业地产项目开发时除了对以上宏观市场及区域市场内的经济状况进行调研分析外，还要重点对市场经济进行分析。

在实际操作中，对基本经济因素的分析，都是通过收集、整理和分析各个反映经济发展各个方面的经济指标（经济数字）来进行的。

经济数据可以分为三类：先行指标、同步指标和滞后指标。

先行指标分析

先行指标是指对未来的经济发展产生影响的经济指标的统计。市场分析者经常参考这些指标来分析未来经济发展的状况及其对今后项目发展方向的影响。