商业地产项目商品组合应与顾客定位对接

在研究分析项目所在区域的消费需求、选择偏好及购物动机后，应该使潜在顾客与购物中心项目的相关商品组合实现对接，如：

        消费客户对购物中心所提供的便利、舒适、安全、整合性的服务评价如何？

        购物中心的规划，设计应全力争取顾客的认同，以便争取更多服务机会，但这些投资所针对的满足对象，是否真的满足或有那些差异？

在调查、分析、规划背后，所呈现的结果的优点、缺点是否充分把握？这些优点应以何种方式强化与宣传？缺点可否降低影响程度，或有计划性地改善对策？

从购物中心商品组合与顾客定位对接的分析中反映出，购物中心的一切产品组合都是以消费者为中心进行的，因此，购物中心商品组合必须坚持以人性为本的原则，从分析人性的需求入手。据心理分析专家研究表明，人根本没有固定的行为模式，其模式首先由大脑接受信息，经脑神经细胞选择，从而产生一定的行为模式。例如人们对光线有大致的偏好，因此购物中心的照明规划应当充分使消费者感觉舒适才有产生大量消费行为的可能。从美国樱桃山购物中心改造之后的消费者问卷调查资料中发现，大多数的消费者表示该购物中心改造之后最引人感受愉悦的特色为明亮的光线。由此可以印证该购物中心负责改造计划人员充分掌握了人性偏好某种光线的特性。

总之，人性化趋向于自然性，让消费者流连忘返，才是购物中心成功的最有利条件。

商业地产项目的成本检核

        在合适的产品组合及适合的客户定位之后，成本检核是一项相当重要的工作。在确定产品组合及客户定位阶段，可能会因为一切求好心切，或为营造有创意的情境，难免把成本置于一旁而专注于各流量的工作重点，但购物中心所做的一切努力是为了能获得经营绩效，为经营方向进行测定与验证。经营绩效不是仅求营业额的创新高峰或消费者的认同而已，更重要的指标是投资效益。而投资效益必须掌握收入、成本与时间等因素，若放弃任何的因素对任何一项投资事业都毫无意义，除非国营事业，其背后有全体国民的税捐支撑。成本的有效控制可能使更多项目开发策略必须进行不同程度的调整或改变。

        投资者希望硬体建设必须要有创意及设定的方向，但经营制造专有估算成本造价高达每亩（一亩约等于3.3平方米）15万元，再从预估营业收益、投资成本、开发期间及净收益现值化分析后，预期收益率降低、还本期延长，净现值亦有相当幅度的调降，这些对于投资效益不确定因素浮现后，将使风险性大增，投资者确认不能接受投资效益的评估结果，只好调整最合适成本导引的建筑设计成本。事实上购物中心的客户，均受个人可用所得的限制，虽然个人会仔细规划定额的生活预算，但也同时受收入额度限制，因此购物中心的产品组合规划与消费群具有统一的立场。购物中心的开发团队，必须以其专