新城区、陌生区的商业项目开发

　　    目前城市传统商圈范围内的可出让商业地块越来越少，并且价格出奇地昂贵。更多的新增商业项目出现在了次级商圈、大型新兴住宅社区，甚至一些相对偏僻或者陌 生的地方。这并没有什么太大的问题，反而是一个城市商业格局发展过程中的正常现象，也是由单极商业中心向多极商业中心转变过程中的一个必然过程。只是这种 过程，如果掺进一些其他的因素，对商业地产项目乃至整个片区，都会演变成一种悲哀。     见过不少新城区、陌生区商业项目成功的项目，也有着太多人无楼空、铁将军把门的商业项目。对于新城区、陌生区的商业项目开发，难度的确不是在成熟商圈中新增项目可比的，但是，新城区、陌生区商业项目的开发也不是尽是难题，如果处理得当，也有着自己的独特优势。

    项目的适当积聚性和错位性。商业的积聚，可以更快地聚集人气，加速商业的成熟。只是新城区或者陌生区，本来消费者就少，一时商业项目的相继开发，势必造成 僧多粥少、火上浇油的局面。因此，新城区、陌生区的商业成熟、商圈的形成的过程有一个必然的过程，过快的人为加快，就是堰苗助长，适得其反了。此外，积聚 时有一个适度的规模性和互补性，才是有益的积聚，否则积聚也没有意义，带来的只有过度竞争。

    注意体量适中。在住宅开发中的商业配套，或者单纯商业项目的开发中，必须关注周边的住宅规模和消费能力，最后谨慎决定最终商业的体量。商业地产，做精才是根本，做大而做死，是一无所有。

    前期阶段建筑硬件至上。之前也谈过，新城区或者陌生区的商业的变数比较多，业态的升级和调整也存在很多不确定因素。因此，此类的商业项目开发，建筑硬件的 目前适应性和将来的适当可调整型是最重要的。也就是至少有一个合格的瓶子，至于将来的消费者喜欢喝什么酒，我们都可以往里面装。而一旦瓶子就是漏的，那什 么也都废了。

    主力点、次主力点比例。新城区、陌生区的商业项目的培育期更长。初期阶段，对租金回报的追求不应该是第一位的，而应该将项目成功和经营稳定作为第一个目 标，才是长期最合理化的。这样，势必要适当增加主力店、次主力店的比例。主力店占到40%，次主力店占到30%左右，两者合计达到70%左右，相对是比较 合理的。当然，体量相对小，比如在2、4万方，甚至1、2万方的商业项目，另当别论。

   主题化的合适和精准。体量不大的商业项目，主题化定位是个很不错的选择。结合周边消费特点或者新区的发展进程，找准主题定位，比如餐饮、休闲、娱乐、家居、软装、建材等，都是一个可以考虑的方向。

   首先吸引家门口的人群。新城区、陌生区商业项目周边的现有居民可能少，也可能他们的消费能力不强，但是绝对不能忽视他们。除了特例的商业项目之外，一个商 业项目如果连家门口的消费者都吸引不到，那么它的生存一定是个大问题。在项目的开发中，可以不仅仅关注和考虑家门口的这些人，但是绝对不能完全将他们视而 不见。