商业地产：对交易关系的梳理

很多商业用地，在初步规划的阶段，对于商业的想法可能有很多种。但是，实际上，哪怕地块的区位条件再好，从市场的角度，现实中切实可行的商业定位大多也不会超过两种，甚至只有一种，或者目前的条件下不具备商业开发的可能性。

另 外，很多时候会步入这样的一个误区。众多的商业形态中，由于受经验的局限，对某几种商业形态较为熟悉，而对于另外几种商业形态较为陌生。熟悉的商业形态， 知道其操作的细节，了解其成功的基础。较为陌生的商业形态，更多是雾里看花，从表象看而误以为简单。其结果是，在对一个地块作出判断时，可以切合实际情 况，知道所熟悉的商业形态并不适合，但是同时误以为较为陌生的商业形态适合。在规避了一些不适合的方向之后，却走入了一个更为艰难的方向。

现实中最容易走入误区的三类商业形态是：专业市场、奥特莱斯、非社区商业步行街。

专 业市场一般纯批发，或者以批为主、兼营零售。这类的专业市场操作难度极大。其并不是简单建起一个专业市场那么简单，背后的本质是产业资源和交易关系，是对 交易关系的集中把握和梳理。它的成功需要天时、地利和人和。天时是产业发展的时机，有交易的需求而没有交易的场所。地利是产地、销地或者中转地，更多有点 历史形成的味道，而不是随便可以人为打造的。人和是丰富的产业资源，可以整合利用。

开发此类专业市场，如果不是计划销售完毕就结束，难度是比较大的。当然，购买此类商铺的风险也是很大的。一旦发生风险，投资者是无任何能力改变现状的。

以零售为主或者纯零售的专业市场则可以另当别论，但是难度不一定降低。

奥特莱斯：自从北京燕莎和上海百联分别开发奥特莱斯并成功之后，奥特莱斯成了很多人羡慕并希望放入自己项目中的一个目标。

但 是，开发奥特莱斯的难度并不是那么简单，其难度可能不见得比再造一个恒隆广场简单多少。说出此言，主要是基于国内的现状：开发商可以低价拿地的能力（奥特 赖斯对地段也有很特殊的要求）、高端品牌资源、错综复杂的代理关系、目前百货的经营现状、甚至一些区域消费者淡薄的品牌意识等等。

一个折中的办法是在开发项目中增加一些品牌折扣店或者一个集中折扣区。

而 且，奥特莱斯在国外是一个逐步下滑的趋势。之前说过，奥特莱斯的出现是因为供应链上的库存品无法解决。但是信息技术的进步使这个问题正在逐步缓解。一个直 接的结果是美国开在奥特莱斯的折扣店的数量在减少，这迫使奥特莱斯或者关门，或者向零售、娱乐、餐饮方面靠拢。所以前车之鉴，中国的奥特莱斯别开得过猛， 适可而止就好。

非社区商业步行街：步行街应该国外引入的一个概念。不过既然步行街不一定是纯步行的，那么我个人认为：步行街可以等同于商业街。

国内自古的商业街都是自发形成的。当然不排除规划的可能性，唐代不是规划过什么东市和西市吗？但是这仅仅是政治权力高度集中和经济文化高度繁荣下的特例。

需要自然自发形成的事物，如果要人为的规划，难度是可想而知的。

商业步行街的开发并不是一件简单的事情。

商业地产不是建造房子，不是建造合适的房子，背后的本质是对交易关系的处理。业主与商户的关系、商户与商户的关系，商户与消费者关系，业主与消费者的关系。

只有存在这种潜在关系，并且梳理清楚，商业才有成功的基础。