先前曾经专门撰文对开发阶段的商业项目的定位和招商的关系进行过简单阐述。今天，想把这个范围稍稍扩大一下，涉及到更多的环节，从行业发展的角度，随便发表一下个人观点。

目前的商业地产领域，除了少数港资和美资的企业，从行业整体的角度，用泥沙俱下来形容一点也不为过。

正统的商业地产项目（社区商业可例外），商业操作的主要环节无非是定位、招商、运营这三个环节。可惜目前的国内现实情况是更多的不适合分散产权销售的商业项目，也在疯狂地销售着。因此，市场层面涉及到商业地产项目的环节主要成了定位、招商、运营、销售四个环节。

先 说说销售，从个人角度，一听到商铺销售，心里多少有点不舒服。去年和冯新老师谈到，销售和招商不能同时做，因为目标是冲突的，销售的高价势必对招商的租金 形成了阻碍。但是现在和其他朋友慢慢发现，销售和招商的冲突还不是如此简单，分散的产权对租赁合同形成了很多制约，大大增加了不可知情况的出现概率和协商 的成本，直接对后期运营造成很多问题。现实中因分散产权的优质物业出现租赁和运营问题的情况也并不少见。因此，理想的情况自然还是产权的统一。

但 是现实和理想总是有点距离。国内的情况在好转，但是商业分散产权销售在很长一段时间一定还会存在。从代理公司的角度，这也是目前的一大业务。但是这一业务 的市场份额应该会逐步缩水，而且操作难度也会慢慢提高。很多商业项目，不只是仅仅销售如此简单了，销售的过程中，势必越来越深层地涉及到招商和运营的问 题，这对很多代理公司也是一个小小的挑战。况且，很多销售商业物业的开发商本来缺乏商业经验，更喜欢把招商和运营问题一并推给销售代理公司。

销售份额的逐步缩水和难度的提高，是代理公司应该长期关注的一个问题。

抛去销售之后，我们回头单独看看定位、招商、运营这三个环节。

先前说过定位和招商的关系很密切，这其实是一句废话。如果从商业出发，本着对项目负责的原则，定位、招商、运营是不分家的。

大家一直感叹目前国内没有很强的商业运营公司。的确如此，不过依然可以大概分为两类：一类是在某个环节做得相对比较专业的公司，一类是在各个层面都涉及，全程参与的公司。

从个人的角度，我更看好全程参与的公司。

从 公司经营的角度，定位、招商、运营，每个环节都离不开后面随之而来的环节。如果仅仅停留在之前的某个环节，势必会逐步被淘汰出局。不涉及招商的定位，没有 太多实际意义。如果商业定位和商业规划要提供更多的价值并被认同，必须涉及到招商环节。但是招商和运营又是一个紧密的关系，或者说，运营是固化招商成果的 阶段。其实从商业项目的角度，很难想象招商和运营让两个相割裂的团队去操作。

定位、招商、运营，应该是三位一体的关系。否则，前期阶段的工作，很难保证为后期的工作预埋了多少的隐形炸弹。而运营是检验一切的唯一标准。让运营去集中承担前期工作的失误，是不公平的。

总之，无论是从前期定位入手的公司，还是运营的公司，如果要提高自己的市场竞争能力，必须全程参与。

但是三个环节中，最关键的必是运营能力。即使不是运营是检验定位和招商的唯一标准，试想一下，如果不具备运营能力的公司，可以谈得上对商业有多深的理解，又如何去定位和招商？

至于定位中的建筑规划，更多是专业商业建筑设计公司的任务。

专业商业规划公司和商业运营公司的崛起，必然是商业运营核心能力形成的结果。此有待时日。