好铺难寻 商业地产开发商不应做“甩手掌柜”

“我转了好多天，就没遇到合适的商铺，要么地段或结构差，要么太贵，开发商扛着不降价。”投资人陈先生感觉现在商业地产处于低潮，便想买商铺做投资，但结果却不如意。由此窥测商铺投资现状，有业内人士认为商铺投资遇冷，也应从供应端找原因。

　　供不“应”求，投资人难觅好铺

　　陈先生的不如意并非个案，由于不少开发商开发重点远离城市中心区，新增商铺也越来越远离人流密集区，“住宅不在成熟市区可以买了放在那，但是商铺不行。”汉博投资集团有限公司总裁朱友军说。“商铺投资者是要在12到15年间收回成本的，因此需要租金收益。而在中心市区外的一些地段，没有人气就没有商户，没有商户就没有租金，没有租金，投资者自然不会投资商铺。”

　　而除了地段方面的原因，商铺供应和一般投资者需求也有不合拍的地方。戴德梁行华北区董事张家鹏认为，对于一般的投资来说，小面积低总价的商铺更容易受追捧，如面积在100平方米以内，总价在100万至300万之间的商铺。“但从供应方面看，大面积的商铺更多，让许多小投资者望而却步。

　　缺少价格刺激，投资者难以兴奋

　　除了先天的不足，开发商后期价格策略也抬高了商铺投资的门槛。在朝阳区某公寓，临街和不临街的商铺几乎全空着。“从2008年推出，商业卖了五六套，只有一家出租出去了。”售楼员表示，当时定下临街47000元/平方米、不临街36000/平方米的价格不会下调。“我们住宅都卖完了，公司不着急出售商铺。”

　　“一些商铺投资人没有出手，就是因为没感觉到市场的刺激。”万商俱乐部主任杨泽轩认为，小阳春之后，住宅市场之所以迎来众多投资者，国家的政策刺激及许多楼盘的降价策略功不可没。但是由于部分楼盘的商铺投入在整个项目投入中所占份额不大，个别开发商便没有积极降价促销的动力。

　　开发商当“甩手掌柜”投资人难得上门

　　“开发商说底商都卖出去了，年底开业。谁能保证小业主们都能年底开业？”投资人刘先生日前在考察商铺时，售楼员介绍说周围底商均已售出，都将在年底开业。刘先生表示不足为信。

　　对此，业内人士也认为，许多开发商在将商铺售出后，“能不能租出去，什么时候开业都不是开发商可以决定的。”

　　杨泽轩在接受采访时表示，一直以来，开发商有不少都是卖完商铺就不管了，既不关心业态是否匹配，如何吸引人流，也没有后期管理，结果导致商铺投资者很难经营或者很难通过租赁获取投资回报，尤其很多中小投资者已经被“套牢”，投资回报更无从谈起，“这对商铺投资者的反向刺激是很大的。”

　　催热商铺，开发商策略要升级换代

　　开发商手中是商铺空置，开发商面前还有投资人的需求，如何才能实现供需的对接？汉博投资集团有限公司总裁朱友军认为，要吸引投资者垂青商铺，开发商需要运营策略和定价策略的升级换代。

　　据了解，亦庄一个商业地产项目招商先行，销售跟进，并由开发商统一管理，统一规划，统一业态配备，30个商铺推出一个月，就卖了11套。对此，朱友军表示，整个社区商业进行统一定位和管理，有利于各种业态匹配，也更容易聚集人气，为投资者看好。“小业主也可以自行招商，但要符合统一规划的思路。

　　在我们走访中，有售楼员介绍商铺的价格就是“住宅价格的两倍左右”。朱友军认为，开发商应该根据投资回报率来给商铺定价，而不能简单地根据住宅价格的2到3倍，来确定商铺价格。“简单定价，只会造成商铺空置，最后开发商被动持有。”

　　而在消化商业存量之后，开发商要做的还有很多。杨泽轩认为，今后开发商应注重商铺开发的经营要素，推出“好铺”，而好铺的打造，离不开对商业地产特性的研究与运用，需要从“开发商—投资者—经营者—消费者”这一链条出发，系统考虑商业地产的开发运营。