新模式使商业地产成为开发商的提款机

中国的商业地产市场越来越让人看不懂了。销售价格一路高升，租赁价格确一降再降，投资回报何在？最可悲的是有些发展商又将商业地产项目分割销售，根本不考虑后期的商业运营，商业地产何时回归理性？也许是一些实力欠佳的开发企业为了自身资金链的安全不得已而为之，这是可以理解的。但是，当我们对这些现象进行深层次剖析则不难发现：这是市场不成熟、行业不成熟的表现，上述做法并不是唯一的选择。这种仅适用于行业发展初级阶段的、简单粗放的经营模式应该升级了。笔者的研究表明：运用正确的商业运营模式完全可以把商业地产变成开发商的提款机，方法决定成败。

各专业市场研究机构提供的数据表明，在现有发展模式下，中国商业地产行业的运营效率非常低，根本无法为发展商提供大量稳定的现金流，更谈不上滚动开发。准确地讲，很多发展商自持商业物业并投入商业运营完全是迫于市场压力的权宜之计，他们中的大多数期待着市场回暖抛售套现。殊不知，这种尴尬局面恰恰是因为对商业地产运营的懵懂所造成的，是现实版的“捧着金饭碗要饭”。结合多年的研究与实践经验，笔者认为：在目前的市场形势下，综合运用资产重组、资本运营、商业运营等技术手段；将商业地产打造成发展商、投资者、经营者、金融机构相互作用并实现共同利益的平台；充分利用时间与空间的宽度与广度，进行多维度、一体化整合；完全可以使商业地产的投资收益在现有水平上大幅度提高，使商业地产的开发与运营进入一个良性循环的新阶段。这种新的商业地产运营模式具有几个显著特点：首先，可以加速现金流的循环，从真正意义上使商业地产成为开发商的提款机；其次，可以建立良好的后期运营环境，有效提升运营效率；第三，在大幅度提高资产收益率的同时塑造并提升品牌价值，为未来的整体销售打下良好的基础；第四，可以快速复制，利用市场低谷期迅速完成产业化扩张。需要强调的是：这种新模式更适合于自持商业物业数量较大的商业地产企业。其意义不仅仅在于盘活存量资产，更能帮助企业在短时间内扩大市场份额、确立市场领导地位。

商业地产与住宅地产有着本质的不同，商业运营既不是简单的房屋出租也不是商业经营，不懂得现代商业运营技术就无法成为成功的商业地产发展商。解决这个问题的关键是必须拥有专业的商业运营工作团队、商业运营技术研发团队。目前有些国内知名的商业地产发展商对此非常重视，已经在企业内部设立了专门的研究机构，不惜重金广纳专业人才，开展专题研究。这种做法是值得肯定的，只有这样的企业才能把握市场的脉搏与发展方向，未来的中国商业地产领军人物将在他们当中产生。

作为一个新的研究成果，笔者相信这种新的运营模式必将成为商业地产发展的里程碑。希望看到这种模式在相关企业里早日开花、结果。将技术成果转化为经济效益需要决心和勇气，更需要一种契而不舍的精神。引用伟人的一句话作为本文的结束语：“科学技术是第一生产力”。