土地闲置“黑名单”曝光了谁？

8月10日，《第一财经日报》联手网易房产独家披露了全国1457宗闲置土地名单，闲置面积达9772公顷，70％以上为住宅用地。其中北京的闲置土地有160宗，面积703公顷，闲置土地宗数在全国各省份中位居第二。北京市国土资源局办公室主任高英军8月10日接受记者采访时表示，目前还不清楚这份土地闲置名单的出处，但该局已经开始对名单中所涉及北京的地块情况进行核实。

一份名单引来市场无数声音，我个人认为主要是由于当前正处于楼市调控敏感期，房价快速上涨的势头得到遏制，但是仍然居高不下，未到公众对楼市调控的预期；在土地供应不足的情况下，却有大批土地闲置。那么，土地闲置“黑名单”究竟曝光了谁？才会形成“一石激起千层浪”的效果。具体分析如下：

1、土地闲置原因
土地闲置原因众多，归结起来主要有拆迁问题、规划调整问题、利益驱动因素及土地利用监管问题。在这些原因中，“8?31”之前出让的闲置土地主要受拆迁及规划调整所影响；而 “8?31”之后通过招拍挂出让的闲置土地，大多数因利益驱动所致。具体情况如下：

（1）拆迁问题
细查北京的闲置土地名单可以发现，160宗土地中2004年9月1日后取得的仅有13宗，只占8％；而2004年8月26日至31日5天之间却成交130宗，占比81％。这与“8?31大限”之间存在密不可分的关系。“8?31大限”之前取得的土地多数涉及拆迁问题，其中一些地块由于历史遗留问题或者是用地单位的资金实力不足等使得拆迁难以推进。

（2）规划调整问题
规划调整也是造成大量土地闲置的一大原因。相关部门的土地规划缺乏前瞻性，土地利用与规划脱节，频繁的修改规划也将导致一些土地闲置。另外，政府对规划执行要求限制不严，很多企业着眼于自身利益而申请调整规划，也造成了土地闲置。

（3）利益驱动因素
企业为追求利润最大化所造成的土地闲置。首先，为赶“8?31大限”的末班车，一些企业将大部分资金用于缴纳土地出让金，导致后期开发建设资金短缺，使得企业被迫闲置部分土地。随着房地产市场的活跃，土地价值不断攀升，开发商原本被迫闲置的土地身价倍增。受高额利润驱使，开发商被动闲置的土地逐渐变为投资投机型的主动闲置，从而使得大量土地被闲置。

再者，经营性出让用地的开发建设受住宅、写字楼、商业等规划要求所限。企业开发土地时，所规划的物业类型不一定是该区域销售率、利润率最高的物业类型，所以开发商可能选择推迟开发，进而造成土地闲置。

（4）土地利用监管问题
相关部门对土地开发利用的监管不到位，无形中促使一些土地闲置。近年来，“楼王”、“地王”记录不断翻新，囤地能够取得可观利润，而相关部门监管执行不到位，使得一些企业蓄意闲置土地。

2、土地闲置名单所带来的影响
首先，对企业土地储备以及融资的影响。土地闲置名单的出现对企业的影响主要表现在两方面：一是影响企业的后期土地储备，企业将受到购地资格的限制；二是影响企业的融资，包括信贷融资以及上市企业的股市融资等。闲置名单之所以被称为“黑名单”大概也是签于此。

其次，对银行风险控制的影响。土地是企业贷款的主要抵押物，如果这些闲置土地的处置受到限制，将影响抵押物的变现情况，增加银行的信贷风险。

再者，对管理部门的舆论压力。土地闲置部分是因为政府的原因所致，当前其影响力较大，所以对相关管理部门造成较强的舆论压力。另外，有关闲置土地的处理方式也是一大难题，如：应收回土地的前期开发费用如何补偿等。

最后，对楼市的间接影响。政府相关部门对土地闲置的管理可以在一定程度上督促土地开发进度，进而增加楼市供应量，活跃市场发展。

3、土地管理政策建议
（1）完善制度建设
相关部门应加强制度建设，提高土地规划的科学性，增强规划的执行力，维护其权威性。制度建设的完善还可以缩小政策执行的灰色区域，避免企业打“擦边球”行为。

（2）加强利用监管力度
首先，要盘活“8?31”之前的闲置土地，对于没能力继续开发的用地单位，可以通过政府收购方式来完成土地一级开发，然后尽早入市；对于有能力开发的企业，则应督促其加快土地开发利用进度。

其次，对于“8?31”之后通过招拍挂入市的土地，基本上不存在拆迁及规划调整的原因，相关部门的应加强土地利用监管力度。例如，土地出让合同中规定土地闲置满两年，依法应当无偿收回。对于闲置不足两年的应加强土地闲置的处罚以及监管力度，从而对企业的行为有所约束。

（3）建立信息平台，利用舆论监督
相关管理部门要落实《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，及时更新土地出让及开发利用信息，并入网上传至门户网站（中国土地市场网页），利用公众舆论的监督力量，促进土地市场健康发展。