商业房地产项目管理

从最广泛的含义上说，项目是一种特殊的将被完成的有限任务，是在一定时间内，满足一系列特定目标的多项相关工作的总称。

项目管理的知识起源于建筑管理，但是房地产开发的全过程都涉及项目管理知识。在商业房地产开发实践中，本人深深体会到拥有一批掌握项目管理知识的优秀中层干部和骨干是企业未来顺利运作的基本保障，而只局限在工程项目管理上，是无法提高商业房地产开发与运营管理水平的。

事实上，房地产行业已经从卖方市场转向买方市场，顾客成为项目管理服务的核心。不仅施工的进度与施工内容的调整要根据销售的要求进行，而且房地产销售必须围绕顾客对房地产的消费偏好进行服务，通过在服务中应用项目管理知识，不断为顾客提供满意的营销服务，满足顾客对住房的高品位精神需求。

在商业房地产开发过程中，特别是涉及设计、策划、招商、推广等多个项目管理过程的大型购物中心，普通购物中心一年就可以完成招商任务；高档购物中心由于奢侈品招商时间漫长，招商周期可能长达2——3年，因此，项目管理知识在商业房地产开发全过程的应用是极其重要的。

目前，国际项目管理界普遍认为，项目管理知识体系的知识范畴主要包括三大部分，即项目管理特有的知识、一般管理的知识及项目相关应用领域的知识。

从电脑软件开发实践来看，采用知识管理手段，降低同类项目开发成本成效显著，成本下降幅度可达到50％以上，但是如何在房地产行业应用知识管理手段，提高房地产项目管理成效，较大幅度降低商业房地产项目总成本依旧是难题。

直击中国商业地产2010年度十大标杆事件
分类：未分类 　标签：转自 搜房写字楼版块 | 一、上海迪斯尼全球第二大，将带动近500亿年产值

09年11月4日上海市政府新闻办授权宣布，上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。据接近该项目的有关人士透露，上海迪士尼乐园项目共分为三期，实行滚动开发，其中，首期面积约4平方公里，首期投资约244.8亿元。一份来自政府部门的研究报告显示，以每年3000万和游客数量计算，其全年的门票销售近60亿元。按照以往的迪士尼产业链效应，1元钱的门票将拉动8元钱的消费，也就是说，单计算行食住、游购娱等最基本的游客消费，迪士尼每年带来的服务业产值将达到480亿元。

点评：富智商业地产顾问机构认为，迪斯尼项目的“商业地产＋旅游地产”模式将为大型综合地产开发商带来新思路。

二、万达转攻三四线城市，低成本上的高预期

继豪掷19.65亿拿下武昌积玉桥滨江165亩地块一周后，9月30日万达再次出手，在浙江绍兴以5.09亿元总价摘取了柯桥县城四个地块，让人略感意外的是，绍兴柯桥县成为了万达在全国投资的第一个县级城市。“万达从一二线城市向三四线城市大张旗鼓扩张，最关键的原因在于三四线城市土地便宜，高地价其实对万达来说，是一种生存极限，商业理性接受不了高地价，万达每天都在给自己算帐，拿不拿地都是矛盾。”业内人士分析认为，万达之所以到三四线城市，一方面是万达品牌优势明显，受到当地政府热捧，另一方面是为上市做资产准备。

点评：富智商业地产顾问机构认为，中国商业地产龙头－－万达的盈利模式始终领先着。

三、李嘉诚真如项目正式开工

09年2月22日，李嘉诚目前在内地最大一个房地产项目——上海普陀真如城市副中心启动区A3－A6地块项目正式开工，标志着上海第四个城市副中心的启动建设。据了解，2006年12月长和系就以22亿购得了真如这个17万平方米的地块，项目总面积约100万，总投资将超过100个亿，是李嘉诚在内地房地产业最大一单投资。该项目规划建筑总用地面积约19.7公顷，地上地下总建筑面积达114万平方米，综合了国际甲级商务楼、公寓式办公楼、酒店、商业及住宅等配套，其中300米超高层办公楼将成为上海浦西地区的地标性建筑。

点评：富智商业地产顾问机构认为，正逢金融危机时期，今年二月份敢在一线城市启动超大型商业地产项目的人，兜里装的更多是对中国经济发展的信心！

四、TESCO变身“商业地主” 自建项目达20个

一家名为Lifespace乐都汇的购物广场即将登陆青岛。不过,这个商业地产项目并非出自某家地产公司之手,而是正在极力追赶家乐福和沃尔玛的零售商TESCO。进入中国市场五年之后,这位迟来的全球第三大零售商正在选择一条异于对手的扩张道路。在租赁物业仍然是备受零售商们青睐的扩张方式的时候,TESCO开始购地自建。到目前为止,TESCO在中国市场上签约的商业地产项目已经达到20个,总投资额约50亿元。悄然之间,这个全球第三大零售商正在向着“商业地主”的身份靠拢。

点评：富智商业地产顾问机构认为，零售商转为开发商，这不是开玩笑的，没有雄厚资金实力和开发团队绝对做不到。

五、世茂股份公告定向增发完成，变身商业地产龙头之一

09年5月17日，上海世茂股份有限公司公布购买资产实施情况报告暨股份变动公告显示，截至2009年5月8日，公司本次向峰盈国际有限公司等3名特定对象合计发行69224万股人民币普通股(A股)购买的相关资产的交付与过户手续已全部办理完毕。本次增发完成后，世茂股份获得商业地产总建筑面积将达到400万平方米，土地储备总量将超越中国国贸、陆家嘴、浦东金桥，一跃成为国内商业地产领域的龙头企业，总资产将攀升至95亿元，净资产达到52.6亿元。

点评：富智商业地产顾问机构认为，世茂股份正在看着万达地产、宝龙地产、人和商业、深国投商置等等巨商......，A股市盈率比港股的高得多，追赶条件不错，前景看好。