零售地产的核心是零售

零售地产之所以有价值是因为有能够做活做旺它的商户！上图是一个好的例子，现实中有很多失败的零售地产案例，这里就不放图片了。

前几天听到一个说法：中国的零售不是真正的零售，因为国外的零售很多是自持物业的，比如麦当劳，而中国的零售商基本上都是租赁物业的。这种说法大概可以总结成：零售的本质是零售地产，我认为这有些说反了，判断零售业的关键是能不能把货品或者服务卖给顾客，而和是否是自持物业没有太大的关系。

现代的零售业已经有了很大的技术进步，可以说成功的零售是人员密集型 资本密集型 技术密集型行业 是市场分析 金融 营销 信息技术 物流 采购 运营 房地产等等因素的综合体！然而这所有的中间环节的目的还是一样：低价买 高价买 只是低价买入有了很多内涵 比如卖货架位置 玩帐期 年终返点等等来变相压力进货价格，另外必须有大量的门店淋漓尽致的发挥这些技术优势 同时降低成本！因此增强门店的网络效应才是零售商自设房地产（开发/拓展）部门的核心任务所在。既然谈到了这里，就在多谈一些自持物业和租赁物业的对比：

与自持物业相比，租赁物业有如下的优点：

快速开店：市场上优质的零售商业物业肯定是出租的多，本来能够租赁到适合的商圈 适合的房产 适合的物业条件 适合的租金等等就是一件很难的事情，购买符合条件的商业物业更是一件难上加难的事情！这无疑会降低开发速度，弱化门店的网络效应。租赁物业会使得门店资源获取速度加快！

较低的资本风险：如上所述，零售也是资本密集型行业，自购物业带来巨大的资金压力，这样势必会影响开店速度，通过贷款等融资手段看似能够解决这样的问题，而实际上未来的利息支付是一笔不小的开支，更可怕的是如果不能支付还款那么物业就要被抵押拍卖！而租赁的逃生条款能够使得这样的风险大大降低！

应对商圈变化的风险：传说中的一铺养3代更主要是营销的说法而已，商圈变化是很正常的事情，现在不断加速的城市化进程，消费者生活特征的不断变化，各类新技术的不断涌现，一个商圈不可能持续的旺盛下去，租赁的物业如果所在的商圈不好那么可以移店或者关店，而购置的物业如果在不好的商圈 不管是租还是卖都得不到好的收益。

任何东西都是辩证的，自购物业与租赁物业相比虽然有缺点，也有一些优点：

自购物业具有在一段时期内的稳定性！在自己的物业里做生意当然就是自己说了算。另外如果判断准确，物业的升值也能够产生很好的回报。关键首先就是要看分析和判断的是否准确！另外一点非常关键：并不是所有的商业类型都能够使得物业自身升值的，一般来说靠高交易次数的并且大众化的商业类型才有使得物业升值，比如超市 比如知名快餐（所以开发商在招商的时候会对这样商户优惠，目的就是通过他们获得物业整体的升值！），因为这样的商业针对的是所有的顾客，而且能够带来大量顾客，这样很多专注于某个细分市场的商业类型才都能靠此活下来！很多大卖场越来越关注招商就是一个例子！市面上流行的跟着KFC或者MCD走没错也是一个印证。所以如果你的商业类型受众特别窄，我认为还是不要想通过你的运营来使得物业自身升值！这样的商业类型最好要经常换地方开店，租赁物业是最好的办法。

现在零售越来越复杂，如果自购物业最好成立一个专门的团队来做这样的事情，因为这个已经超出零售的范畴了。

虽然麦当劳是做房地产的说法很是流行，但是我依然认为麦当劳其实本质上还是做零售（我理解的泛零售）的 只是他们的自持物业升值也产生了利润，但是如果没有好的运营模式 相信他们的物业是无法升值的！招商的工作的核心依旧是招来主力租户，就是相信他们的运营能力，想要借助他们的运营能力使得物业升值 这个也是一个印证！

因此物业的价值不是取决于谁是业主，而是取决于有没有能够把物业做旺的人！想要长久得做好零售地产，必须要了解零售！