开发商投资谨慎，房价上涨乏动力

11月9日，国家统计局公布了，1－10月份全国房地产运行情况。9月底为了遏制过快上涨的房价，国家出台了第二轮调控政策，10月中旬又出台了加息政策，和公积金差异化的贷款政策，经过调控之后一月，房地产市场发生了很大的变化。

一、房地产开发投资完成情况

统计数据显示，1－10月，全国房地产开发投资38070亿元，同比增长36.5％，其中，商品住宅投资26683亿元，增长33.8％，占房地产开发投资的比重为70.1％，环比9月份下降13％。10月当月，房地产开发投资4558亿元，增长37.0％，环比9月份下降12％。

10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3762万平方米，环比增长11％，土地购置费895亿元，环比下降18％。

“链家地产”首席分析师张月认为，房地产开发投资情况来看，全国房地产开发投资金额中占比最多的为商品住宅投资，但是10月份商品住宅投资金额环比9月份下降幅度明显，整个房产开发投资资金也呈现大幅下降的趋势。表明10月份开发商的开发投资谨慎。二次调控之后，由于房价上涨没有动力，“限购令”也逐渐在各个城市开始实施，对于开发商来说，购房的需求明显减少，价格的趋稳并且下行压力增大的情况下，开发商开发投资积极性受挫。10月份土地的供应面积增加，但全国土地的平均成交价格走低。折合平均楼面价为2283元/㎡，低于9月份3225元/㎡。开发商低价拿地的趋势继续深入，对待后市的态度仍然谨慎。

二、商品房销售情况

统计局数据显示，1－10月，全国商品房销售面积7.24亿平方米，同比增长9.1％，增幅比前三季度提高0.9个百分点1－10月，商品房销售额3.70万亿元，同比增长17.3％，增幅比前三季度提高1.4个百分点。10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0％，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2％；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0％，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7％。

“链家地产”首席分析师张月认为，10月份，全国商品房的销售面积和销售金额环比9月份均呈现下降的趋势，而销售面积下降幅度较大，主要的原因在于两个方面：首先，由于二次调控的影响，一部分需求被抑制，成交量呈现下降；其次，由于“限购令”的执行，投资性购房者被挤出市场，因此市场中主要是刚需购房者，尤其是首次置业者，所以其购房面积偏小，导致商品房销售面积减少。进一步导致销售金额缩水。预计进入11月份随着“限购令”和其他调控政策深化执行，成交量将会进一步减少。

三、70个大中城市房屋销售价格指数

10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.6％，涨幅比9月份缩小0.5个百分点；环比上涨0.2％。10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6％，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3％。10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9％，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1％，比9月份缩小0.4个百分点。

“链家地产”首席分析师张月认为，数据显示，进入10月份之后，全国房价逐渐趋稳，上涨趋势得到了遏制。由于二次调控的原因，成交量的减少促使房价进一步下行的压力增大。但是对于开发商来说，调控初期，房价并不会呈现明显的下降的趋势。预计11月份之后，价格的走势会更加明朗。由于成交量的逐渐减少，商贷加息，12月份之后预售资金监管政

10月份，全国二手房的价格环比上涨0.1％，基本与9月份持稳。二次调控后，业主对于市场的心理预期发生了变化，大部分业主持有观望的态度，并且价格下调的意愿很低。但是目前的市场环境下，价格上涨的动力不足，因此业主采取不降价，观望的态度。张月认为，由于二手房业主调价的灵活性、自主性的原因，二次调控政策执行初期对于二手房价格的影响不会很快明显的体现出来。预计在十一月份之后，市场的博弈趋势进一步明朗，商品房价格下跌趋势明显之后，二手房价格或将会明显下降。

四、房地产开发企业资金来源情况

1－10月，房地产开发企业本年资金来源56923亿元，同比增长32.0％。其中，国内贷款10443亿元，增长26.3％；利用外资539亿元，增长43.3％；自筹资金21553亿元，增长50.7％；其他资金24387亿元，增长21.0％。在其他资金中，定金及预收款13950亿元，增长18.7％；个人按揭贷款7102亿元，增长15.2％。

10月份，房地产开发资金来源6419亿元，环比增长5％，其中依靠国内贷款1035亿元，环比增长10％。其中企业自筹资金2430亿元，较9月份减少3％，定金和预售款1765亿元，环比9月份增长9％，涨幅放缓。

“链家地产”首席分析师张月认为，企业自筹资金减少，主要是由于国家加强了对房地产融资的监管，定金和预售款占企业资金来源的27％，如果12月份将这部分资金进行监管之后，企业资金链的灵活性将会受到很大影响，如果开发商想在短期之内获得大量资金，主要是依靠促进销售，回笼资金。或许一部分资金不充分的开发商在11月份加大促销力度，促成成交。