关于商业地产

　　 投资就意味着要承担风险，如何规避风险是所有投资者最关心的问题，而房产商铺的投资更要注意风险问题。其项目本身的规划以及后期经营管理，直接影响到商户的收益。 后期经营决定投资成败 ： 近两年，商业项目开发的数量越来越多，规模也越做越大，而把项目后期经营管理作为重点环节的开发商却寥寥无几。其实，商业项目的后期经营管理是一个不可忽视的重要环节，它比前期销售更为关键。好的经营管理会为商户带来丰厚的回报，也能为商家奠定良好的口碑和信誉，达到双赢效应。有的商铺虽然前期销售很好，但后来经营管理不善，结果导致投资者利益无法保障。 据调查，商铺投资者有近九成的人并不了解商铺的后期经营情况和规划，大多商家卖完商铺就万事大吉，至于后期经营管理则少有关心。投资者只能从目前项目周边环境来判断其成长价值。大家都知道深圳华强北商业的繁荣，但还是有些大的商业项目虽然位置很好，但总在改头换面。为什么会出现这样的情况？归根结底问题出在经营上。经营不善会给商户造成很多麻烦和不必要的损失，该得的回报没得到反而总是不能正常营业。 在各种投资途径中，房地产因其安全性及高成长性广而受投资者的青睐。当然投资的目的是希望有更多的回报，但达到这一目的就需要前期做好降低风险的准备。这使得投资者在投资的过程中，必须考虑三点：一要选择好投资工具；二要策略性规避风险，降低潜在风险系数；三要注意安全性、尽量达到少投入、高成长。做到以上几点就必须注重项目的后期经营管理。 影响商铺投资的12项价值因素 影响商铺租金收益和价值升值收益的因素大约有12项，这些因素对不同类型商铺价值的影响是显著不同的。 商情因子：指商铺所在地区商业环境、商业竞争状态及所吸引的主要客户群的规模及覆盖范围等。 客流量：客流量对于商铺的价值至关重要。商情因子阐释的是商铺所在地区的“宏观”商业状况，但客流量是针对商铺价值的“微观”量化。 “可视性”因子：商铺的“可视性”指经过建筑师创造性的设计，最大限度使得尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到。 楼层：商铺所在的楼层对商铺价值的影响力不小，一层的商铺无论是租金还是售价都要比二层、三层的商铺高出很多。 交通条件：交通条件往往意味着可能到访客流量的潜力。 停车条件：具体讲就是轿车停车场。强调停车条件的重要性，是出于中国经济强劲增长的势头。 规划设计的科学性：规划设计必须体现市场功能的需要。通常，开发商需要从市场的角度对项目规划设计进行调整。 硬件条件：商铺的硬件条件具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。 经营商品的类型：经营商品的类型与商铺的租金收益及价值升值收益有密切关系。不同的商品，其利润空间显著不同。 隶属项目的运营特点：商铺多数隶属于某个项目，所隶属项目的类型、运营方式、运营状态、管理水平等对该商铺租金、价值的影响是无法避免的。 商铺初始售价：商铺初始售价的高低将影响商铺投资的收益。商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也会越高。 周边房地产发展趋势：商铺价值提升是一个动态的过程，商铺周边房地产发展的状况及趋势将对商铺的价值起到核心作用。