小议商业地产的共赢

　　   商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，涉及到开发商、业主、经营商家和目标消费群等四个方面的利益。成功的商业地产运作取决于开发商、业主、经营商家和目标消费群四方能否取得共赢。即发展商通过租售结合实现自身效益的最大化，业主通过商业物业的增值和租金回报取得投资收益，商家通过入场经营取得经营利润，消费者在消费中得到体验和一定的满足。上述四个方面相互独立又有一定的内在联系，而统一招商、统一销售和统一管 理是实现多方共赢的基本操作模式。     首先，商业地产应具有统一的业态规划和项目定位。在商业地产发展日趋成熟的今天，业态规划的重要性也正逐渐凸现，合理的业态规划将是招商工作和后继经营成功的一个基本保证。在项目启动前，根据目标消费人群的若干消费特点和消费结构，进行统一的业态规划， 进而将项目合理地定位，将能够极大地保证项目最终的成功。     其次，统一招商和销售有利于合理地实现租金和售价之间的均衡。商业地产另外一个重要的特点是，租金和售价之间存在着一定的比例关系，并且二者之间的相互影响关系十分明显。商铺投资者多为职业投资客，对回报率这一概念尤为关注，根据租售的情况合理地确定租金和销售价格，采取以租金支撑售价或是以售价带动租金等灵活多样的形式，使得租售之 间相互促进，将能够顺利的推进各项目标的实现。     通过统一招商、销售和管理，有利于实现发展商的利益最大化。发展商可以结合招商和 销售的反馈信息，最终的确定经营模式。多数商业地产采取租售结合的经营模式，可以在收回部分资金的同时，把项目的部分产权掌握在手中，便于日后的市场统一管理。分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。可以收回部分投资，而且能掌握经营权。通过统一招商、销售和管理，有利于协调各利益主体之间的关系。商业地产所涉的矛盾主要有业主与发展商，商家与发展商、消费者与发展商、业主与商家、业主与消费者和消费者与商家六大矛盾。统一操作，可以有效地避免和缓解矛盾，有利于保证项目的持久繁荣。统一操作模式下的管理涵盖了商业管理和物业管理两方面的内容，针对性较强，能够极大地保证项目持久繁荣。     商业地产的管理是一种以服务为主导，在业态统一规划的基础上，通过与商家签订管理公约，服务协议等模式，针对商家的经营活动进行宏观上的管理和微观上的服务相结合。这样既能达到管理的目的，也能够有效的满足商家的需求，同时也兼顾了各方面的利益，使得 多赢格局能够真正得以实现。统一招商、统一销售、统一管理的操作模式对商业地产的开发公司的要求极为苛刻，要求开发公司既要有充足的商家资源储备，又要有丰富的销售经验，同时还要具有扎实的商业管理和物业管理经验。成功的商业地产，它的设计也一定是与城市宏观规划相协调的，选址和开发也都是符合城市发展规划要求的。从一个城市的总体规划来看，每块土地都有其最适宜的开发用途和地产类型。合理的选址是发挥不同物业最大开发价值和经营使用价值以及社会价值的根本。适合住宅开发的土地未必就适合商业地产开发，商业地产的开发是一项长期工程，不仅只局限于眼前的利益，必须要从长远可持续性发展的角度去看，只有达到土地资源利用的最大化，才能体现出商业地产价值的最大化。     从商业地产自身特点来看，其整个生命周期是一个开发、投资、经营、管理和消费等多方客体共同交互参与的过程，因此它的价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑与周边城市规划的协调发展，则很难保证持久的生命力。一个成功的商业项目必须有完善的市政配套系统以及足够的消费群体的支持。可见，商业地产在城市变迁的过程中，起着举重若轻的作用，它不仅保证着自身的完善和成熟，还具有长期保值、增值的可能性，从而达到开发、 投资、经营、管理和消费多方的共赢。 　　同时，成功的商业地产也是文化的增值源泉。商业地产项目大多位于旧城区人口稠密地段，那些都是历经数十年甚至更长时间形成的原有街区。从某些方面来说，是一种具有地域特点的建筑风貌的综合体，同时也是当地文化传统和生活习俗的载体，经过历史积淀而逐渐 形成的文脉特征具有其独特的、不易复制的商业价值。     早期的商业地产开发只盲目追求现代化或建筑面积的最大化，往往采用全盘推倒重来的高强度破坏性开发。这样做，城市面貌在短时间内得到了很大的改变，居住生活环境得到了很大的改善。但随着时间的推移，其弊病日益显现。城市变得千篇一律，毫无特色。建筑物徒有其表。成功的商业地产在形象改变的同时，并不破坏原有的宜人的空间尺度，技术含量 跟上的同时，也充满了浓浓的人情味。对于消费者来说，具有地域特征的商业地产项目不仅仅是一个购物消费的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所，更会对当地消费人群形成强大吸引力和认同感。