小议宁波商业地产发展趋势预测及可持续发展

　　 自从中国加入世界贸易组织后，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头均在加快进军中国市场，一些新兴的商业类型推动了国内商业类物业的发展。有数字表明，2004年国内商业地产的投资额增加了11.8%，商业地产市场正在从长达近10年的沉寂中走出，并快速升温。   宁波商业地产的现状       宁波作为一个沿海发达城市，随着城市的发展，人们生活水平日益提高，各类型商业项目不断增多，商业设施建设的步伐在逐步加快，尤其是投资主体多元化，使各类商业设施，特别是大型的零售商业设施出现了一个高速发展的趋势，经济环境、政策环境为商业地产项目的发展提供了较大的发展空间，良好的经济发展和市场基础，为商业项目开发给予了极大的支持和推动作用。       2002年以后，宁波商业整体面貌有了较大改观。商业街和专业市场调整改造步伐加快，定位清晰准确，经营特色初步显现。天一广场及周边主要繁华商业区顺利完成了新一轮的调整改造，从而形成了宁波“主流”商业街区。重点商业企业的“错位经营”调整取得新进展，多个专业经营商业区脱颖而出，形成个性鲜明的特色商业街、酒吧街、餐饮街、电子市场、茶叶市场等。大型现代化商厦，连锁超市，便利店等星罗棋布，体现出宁波商业格局逐渐走向成熟，行业结构日见合理，让广大投资者在必要与补充之间取得平衡，而消费者更可以从中增加选择的余地。       根据商业物业发达国家或地区发展规律可以看出，从简单的房地产项目配套物业进化成为具有独立经济形态的物业主体，宁波商业物业的发展目前已经经历了4个进程。   就宁波市整体商业发展而言，中部（三江口）、东部地区一直是发展速度较快，发展势头良好的商业优势区域，而南部及西部地区商业发展还是较为落后。天一广场、老外滩为代表的宁波新兴商业地产项目及业态的发展如火如荼。而有些存在于较早时期出现的传统型商业项目如：鼓楼步行街、望湖市场、轻纺城等正日渐没落；这样商业项目速体经营难度较大，经营状况和市场影响力也在逐年下降，目标消费群体过于单一都是制约这些商业发展的重要因素之一。   影响商业地产价值的因素 要分析商业地产可持续发展的策略以及要点，就必须了解影响商业地产价值的主要因素。 区位条件：宏观区位影响商业地产价值。同一个城市的不同区位，具有不同的级差地租，直接影响商业地产的土地成本。 物业业态类型：不同类型收益性商业物业的租金由高到低的顺序是：商场、康乐中心、写字楼、公寓。而珠宝首饰、化妆品、女子时装在各类商店的收益能力排比中则最高。 综合经营程度：大型综合性商业大楼，往往一应俱全，它们互相配合，提升价值。而分散型的物业则不具备价值的相互提升，因而区域商业物业集中化、综合化将是影响因素之一。 时间因素：区域性购物中心有长期投资前景，一般用3—5年时间便可进入最佳经营期，并可保持10年左右，此时价值最大。之后则须进行重新装修，价值降低。   宁波商业地产发展趋势预测       在快速发展的同时，我们也不得不审慎的关注宁波市区域商业地产的发展趋势，随着宁波商业地产投资热的升温以及各商业项目的上马，近三到五年内，宁波市商业地产市场将会出现一个集中供应的高峰期，新增商业地产供应量将达50—80万平方米左右，从静态总量来讲基本将满足宁波对商业地产的需求。 从商业业态发展来说，预计到２００６年，国外所有业态都将出现在宁波，而对于商业主力店的发展与建立，也将迎来发展的高峰，预计国际零售１００强至少有1０％将在宁波开店。      从新开店形式看，以社区为目标客户集中区域的中小型百货、购物中心等将持续发展；超市会有非常大的发展空间，而大型百货与购物中心则发展空间有限；各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展，各种不同类型的连锁专卖店将在宁波开业经营，从而进一步扩大商业业态的多样化发展。所谓shopping mall的概念将继续被炒作，但由于经营以及管理的环节繁杂，可变因素多，因而操作难度较大，应该在全面市场调研及分析的基础上有限度的发展。       从商业地产建设看，商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展，而不是以综合商业街发展为主，同时由于投资门槛的降低，以面向中小投资商为主的中小店铺供应量加大。       总量的增加只是表象之一，在具体的分析了商业地产各个方面的发展趋势之后，我们不难发现，宁波市商业地产在今后几年将会强力发展，同时在总量增加的状况下，将进一步完善商业体系布局以及商业业态结构，商业地产市场亦将会成为众多地产开发商在宁波的集中投资方向。但是，商业地产的运作以及其所涉及的环节之多远甚于住宅地产。因而其成功与否除去项目本身之外，其开发策略以及运作管理方式将是关键。只有定位准确、策划精彩、业态合理招商运作有序，经营管理完备的商业物业，才能避免商业物业运作的短期效应，保证其地块价值的持续提升以及商业物业的可持续发展。   1. 三江口CBD区域   CBD是商务中心区的英文缩写形式，其英文全称是Central Bussiness District.这一概念最早出现在二十年代的美国，最初的含义是“商业会聚处”，之后泛指十七世纪工业革命以来，在西方发达国家陆续出现的商业、金融、文化、娱乐等性质的城市中心区。这一地区具有良好的交通条件以及完善的交通系统，基础设施也比较完善，加之商业人文历史使得未来CBD具有得天独厚的资源，成为宁波的一只商业巨擘，因此，CBD适合投资高档购物中心和综合型超市。   2. 老外滩   老外探定位为“一个充满着历史人文主义色彩的时尚街区”，将它发展规划成结合独特历史、地理和人文资源，透过有品质的商业控制和引入不同的商业模型，来达到树立“宁波城市次序时尚地标”和打造“宁波顶级都市社交平台”的目的，由此使得宁波人拥有自己的具有地标性质的时尚消费地，让老外滩来拉动市民生活方式、时尚观念的改变。准确的市场定位将继续引领着这一区域的商业项目向着更专业化、时尚化、品位型的方向发展，形成一个高档次、多元化的商业街区。   3. 欧尚、家乐福、麦德龙、好又多商圈   这些区域内人流旺盛，周边居民聚集。伴随着宁波经济的高速发展，将进一步提高区域内整体消费水平，且更能造就一批比较富有的消费群体，但是由于区域内居住者，日常大部分时间都花在工作上，很难抽出许多时间光顾百货公司和购物中心等，而会去购物便捷的超市和快餐店消费，因此该地区适合投资大型连锁超市，专业店，快餐店和便利店等。   4、鄞州中心区   随着万达商业广场、南苑明州花园酒店、宁波开元明都大酒店等大型项目的开工建设，这里将成为宁波又一个新兴的商业中心，随着“订单商业地产”的全新商业模式的引进，更多的商业业态及经营模式将在这里出现。     5、东部新城区域   2005年宁波信富置业有限公司拿下了宁波后西河公建1、2号地块。2006年8月中信泰富广场的购物广场建成后交给沃尔玛经营，作为宁波东部新城的商业配套项目，这里亦将开启宁波商业地产项目的新篇章。   宁波商业项目可持续发展之要点    提升开发商开发理念 一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条，开发商不能只管卖铺赚钱，而必须考虑为投资者和经营者留下充分的利润空间，做到不是仅仅开发商赚得利益但投资者与经营者利益微薄，从而使投资以及经营积极性降低；另外，商业地产应该与城市协调发展，依托城市经营的大环境，商业地产才能顺势起飞从而使得地区商业价值提高，以实现商业物业的可持续发展。这是许多专家学者都提出并强调的观点。 开发商操作商业地产项目时，应在运作中表现出城市商业地产开发水平的总体提升。第一是大多数开发商都应摒弃“赚到钱就走人”的投机方式；第二是商业地产从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。这都能表现出开发商开发理念的提升和社会责任感的日益增强。 另外，商业地产应该重视展示地域文化特色。宁波城市文化特色应该在商业地产中得到创造性的体现，让商业地产成为既能完美实现商业价值，又能代表地域文化特色的标志性作品。 合理分配利润空间 商业地产开发由多个环节组成———“开发—销售—经营—管理”。作为开发商，当然要讲求投资效益，追求利润最大化，但不能把利润空间都占完了，必须给第二个、第三个环节留下足够的利润空间。反之，即第二个、第三个环节没有利润空间，将直接导致物业的经营管理不成功，这对开发商的品牌、信誉造成的打击是直接和致命的。 这样的例子在宁波市是确实存在的。对此，专家们建议，商业地产经营应由专业化的经营管理公司来包装，来经营管理，以形成品牌效应。这也是商业地产项目的开发商通过多年的摸索总结出的基本规律。 选择最佳赢利以及营销模式 商业地产包括有商业和地产两个概念。商业地产有4个权益可以分开：即开发的权益、所有的权益、经营的权益、管理的权益。按4个分开和其他特点，商业地产赚钱可以有多个渠道：一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润，二是所有者出租商铺赚取租赁利润，三是商铺经营者赚取经营利润，四是商业物业管理者赚取管理利润。 商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择：一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。 选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题：一是把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不要同质化，不要跟风，也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还是开发商对项目的市场研究不够，市场定位不准。二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其他方式，自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。三是有无运作商业地产的人才团队，如果自己没有现代商业地产的理念，缺乏商业地产的操盘经验，而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产，不仅赚不到钱，甚至会把老本都赔了。四、投资回报的期望值要设定好，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式。 总之，商业地产成功与否，市场运作是关键，除了上述的原则与要点之外，在具体的运作环节中，后期的经营管理会成为其可持续发展以及地价提升的关键，只有做到商业物业整体合理经营，才能极大提升物业商业价值，使得开发商、投资者、运营者以及消费者四方受益。